Médecin, kinésithérapeute, avocat, architecte, expert-comptable, consultant, psychologue : le bail professionnel est le contrat qui encadre la location de locaux destinés à une activité libérale ou, plus largement, non commerciale. Il tient en un seul article de loi, l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Ce petit nombre de règles impératives laisse aux parties une très grande liberté — et c'est précisément pour cela que le contrat doit être rédigé avec soin : tout ce que la loi ne règle pas, c'est le bail qui le règle.
Durée, loyer, révision, charges, travaux, cession au successeur, clause résolutoire : cette page présente tout ce qu'il faut savoir avant de signer, et la manière dont notre modèle traite chacun de ces points.
Un bail complet, conforme à l'article 57 A : durée, préavis et état des lieux respectent les règles impératives, et le modèle intègre les clauses dont les professions libérales ont besoin — plaque professionnelle, exercice avec des associés, non-concurrence, cession au successeur.
Rédiger mon bail professionnel
Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?
Le bail professionnel est un contrat de location portant sur un local affecté à un usage exclusivement professionnel, pour une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Le locataire y reçoit une clientèle ou une patientèle, y exerce son métier, y installe ses collaborateurs ; il n'y habite pas.Un régime volontairement léger
Là où le bail commercial est encadré par plusieurs dizaines d'articles du code de commerce, le bail professionnel repose sur quatre règles : un écrit, une durée minimale de six ans, un congé encadré pour chacune des parties et un état des lieux à l'entrée comme à la sortie. Pour le reste — montant et révision du loyer, charges, dépôt de garantie, travaux, cession — c'est le contrat qui fait la loi des parties, sous réserve du droit commun du louage du code civil.Ce que le bail professionnel n'offre pas
Le locataire professionnel ne bénéficie ni du droit au renouvellement ni de l'indemnité d'éviction que le statut des baux commerciaux accorde au commerçant. À la fin du bail, le propriétaire peut reprendre ses locaux sans avoir à se justifier, à condition de respecter le préavis. C'est le prix de la souplesse : le locataire, lui, peut partir à tout moment.Qui peut signer un bail professionnel ?
Les activités concernées
Le bail professionnel s'adresse à toutes les activités civiles :- les professions libérales réglementées : médecins, chirurgiens-dentistes, kinésithérapeutes, infirmiers, sages-femmes, avocats, notaires, commissaires de justice, architectes, experts-comptables, géomètres-experts, vétérinaires ;
- les professions libérales non réglementées : consultants, formateurs, psychologues, ostéopathes, coachs, traducteurs, designers, développeurs indépendants ;
- les sociétés d'exercice de ces professions : SELARL, SELAS, SCP, SCM, ainsi que les sociétés civiles de moyens qui mettent un cabinet à la disposition de leurs membres ;
- les associations et organismes à but non lucratif qui ont besoin de bureaux ;
- les agents commerciaux, dont l'activité est civile malgré son nom.
Les activités exclues
Un commerçant, un artisan ou un industriel ne peut pas échapper au statut des baux commerciaux en signant un bail professionnel : si l'activité réellement exercée dans les lieux est commerciale, le juge requalifiera le contrat. Pour un magasin, un restaurant, un atelier ou un bureau de société commerciale, c'est le bail commercial qui s'applique.Le cas de l'usage mixte
Si le locataire habite aussi dans les locaux — un cabinet au rez-de-chaussée et un appartement à l'étage, par exemple — le bail relève de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, plus protectrice du locataire. Il faut alors utiliser un contrat de location vide avec l'option « usage mixte », et non un bail professionnel.Bail professionnel ou bail commercial : les différences
| Bail professionnel | Bail commercial | |
|---|---|---|
| Activités | Libérales et civiles | Commerciales, artisanales, industrielles |
| Durée minimale | 6 ans | 9 ans |
| Départ du locataire | À tout moment, préavis de 6 mois | À chaque période triennale, préavis de 6 mois |
| Congé du bailleur | En fin de bail, sans motif | Refus de renouvellement, en principe avec indemnité d'éviction |
| Droit au renouvellement | Non | Oui |
| Loyer et révision | Libres | Révision triennale plafonnée |
| Répartition des charges | Libre | Encadrée depuis la loi Pinel de 2014 |
Le bail professionnel convient donc à un locataire qui veut garder sa liberté de partir, et à un bailleur qui veut pouvoir récupérer son bien au terme des six ans. Lorsque le locataire a besoin d'une stabilité plus forte, les parties peuvent choisir d'appliquer le statut des baux commerciaux à leur bail professionnel : le modèle prévoit cette option, présentée plus bas.
La durée du bail professionnel
Six ans au minimum
Le bail professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Une durée plus courte inscrite dans le contrat n'est pas nulle : elle est portée de plein droit à six ans. Les parties peuvent en revanche prévoir une durée plus longue — huit, neuf ou dix ans — ce que le modèle permet.La reconduction tacite
Si aucune des parties n'a donné congé à l'échéance, le bail est reconduit tacitement pour la même durée. Un bail de six ans non dénoncé repart donc pour six ans, aux mêmes conditions, sous réserve de la révision du loyer.Le congé du locataire, à tout moment
C'est l'atout majeur du bail professionnel pour le locataire : il peut le quitter à tout moment, sans attendre une échéance, en respectant un préavis de six mois. Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bail peut réduire ce préavis dans certaines situations — décès, invalidité, départ à la retraite du professionnel — et le modèle vous propose cette clause.Le congé du bailleur, en fin de bail
Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son terme, en délivrant congé au moins six mois avant l'échéance, dans les mêmes formes. Il n'a pas à motiver sa décision et ne doit aucune indemnité. Avant le terme, il ne peut obtenir la résiliation qu'en cas de manquement du locataire, par la clause résolutoire ou devant le juge.Le loyer et sa révision
Un loyer librement fixé
Le montant du loyer, sa périodicité (mensuelle ou trimestrielle), son paiement d'avance ou à terme échu sont librement convenus. Aucun plafond ne s'applique, ni à l'entrée dans les lieux, ni au renouvellement. Le modèle permet aussi de consentir une franchise de loyer pendant les premiers mois, une pratique courante lorsque le locataire doit aménager le local avant de pouvoir recevoir ses premiers clients.La TVA sur le loyer
La location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de TVA. Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA lorsque le locataire est lui-même assujetti : le loyer est alors facturé hors taxe, majoré de la TVA. Le modèle permet de stipuler un loyer avec ou sans TVA.L'indexation sur l'ILAT
Sans clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail. Pour suivre l'évolution des prix, le bail prévoit une clause d'indexation. L'indice de référence le plus utilisé pour les activités libérales est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), publié chaque trimestre par l'Insee. Le modèle propose une révision annuelle ou triennale, à la date anniversaire du bail, en comparant l'indice du trimestre de référence à celui de l'année précédente.Les charges, les impôts et le dépôt de garantie
Une répartition libre, à écrire noir sur blanc
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel n'impose aucune liste de charges non récupérables. Tout dépend donc du contrat : à défaut de clause, ce qui n'est pas mis à la charge du locataire reste à celle du bailleur. Le modèle propose trois mécanismes :- une provision sur charges, versée avec le loyer et régularisée une fois par an au vu des dépenses réelles ;
- un forfait de charges, fixe et sans régularisation ;
- un loyer charges comprises, plus simple pour les petites surfaces.
La taxe foncière et les grosses réparations
La taxe foncière peut être refacturée au locataire si le bail le prévoit expressément. Il en va de même de la taxe sur les bureaux en Île-de-France. Les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil — gros murs, toiture, structure — restent en principe à la charge du propriétaire ; le modèle vous permet de le rappeler clairement.Le dépôt de garantie
Son montant est libre. L'usage se situe entre un et trois mois de loyer hors charges. Il est restitué à la sortie, déduction faite des sommes restant dues et du coût des réparations locatives constatées par comparaison des états des lieux.Destination des lieux, plaque et non-concurrence
Une destination précise
Le bail indique l'activité autorisée dans les locaux. Une rédaction trop étroite gêne le locataire qui veut faire évoluer son activité ; une rédaction trop large expose le bailleur à des usages qu'il n'a pas voulus. Le modèle décrit l'activité principale et les activités connexes admises.La plaque professionnelle
Le professionnel libéral doit pouvoir signaler son cabinet. Le bail autorise l'apposition d'une plaque professionnelle à l'entrée de l'immeuble et sur la porte des locaux, dans le respect du règlement de copropriété et des règles de la profession.L'exercice avec des associés ou des collaborateurs
Un médecin qui accueille un remplaçant, un avocat qui s'associe, un kinésithérapeute qui prend un collaborateur : le bail peut autoriser l'exercice dans les lieux de confrères, d'associés ou de collaborateurs, sans que cela constitue une sous-location interdite.La non-concurrence du bailleur
Lorsque le propriétaire possède d'autres locaux dans le même immeuble, le locataire peut obtenir qu'il s'engage à ne pas les louer à un concurrent exerçant la même spécialité. Cette clause, essentielle pour un cabinet médical ou paramédical, figure en option dans le modèle.Travaux, état des lieux et diagnostics
L'état des lieux, obligatoire
Depuis 2014, l'article 57 A impose un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire. Il est établi contradictoirement et à l'amiable, ou à défaut par un commissaire de justice, à frais partagés. Le modèle joint en annexe un état des lieux prêt à remplir, pièce par pièce.Les aménagements du locataire
Un cabinet se réaménage souvent : cloisons, salle d'attente, réseau informatique, mise aux normes d'accessibilité pour l'accueil du public. Le bail précise quels travaux le locataire peut réaliser librement, lesquels supposent l'accord du bailleur, et si les aménagements restent acquis au propriétaire en fin de bail.Les diagnostics à annexer
Le bailleur doit remettre les diagnostics exigés pour toute location : diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels, miniers et technologiques et, pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, les informations relatives à l'amiante. Le modèle les mentionne et constitue le dossier de diagnostic technique annexé au bail.Cession, sous-location et fin du bail
La cession au successeur
Pour un professionnel libéral, la valeur de son activité tient souvent à la possibilité de présenter un successeur à sa patientèle ou à sa clientèle, dans les mêmes locaux. Le modèle propose trois formules : la cession soumise à l'accord du bailleur, la cession libre au successeur à qui le locataire présente sa clientèle, ou la cession entièrement libre. Il peut y ajouter la garantie solidaire du cédant pendant trois ans et la présence du bailleur à l'acte.La sous-location
Faute de clause, le code civil permet au locataire de sous-louer. Le modèle la soumet au consentement du bailleur, ce qui protège le propriétaire sans empêcher un partage de cabinet qu'il aurait accepté. L'exercice avec des associés ou des collaborateurs, lui, n'est pas une sous-location.La clause résolutoire
Elle permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail en cas de loyers impayés, de défaut d'assurance ou de manquement grave, après un commandement resté sans effet. Le modèle l'inclut par défaut : le bail est résilié de plein droit un mois après un commandement ou une mise en demeure restés sans effet. En cas d'impayé, notre lettre pour loyers impayés permet de relancer le locataire avant toute procédure.Le statut des baux commerciaux, sur option
Les parties peuvent décider, d'un commun accord, de soumettre leur bail professionnel au statut des baux commerciaux. Le locataire gagne alors le droit au renouvellement et la protection de l'indemnité d'éviction ; la durée minimale passe à neuf ans. Le modèle adapte automatiquement la terminologie, le congé et la reconduction si vous retenez cette option.Ce que contient votre bail professionnel
- Les parties : bailleur particulier, société, SCI ou association, avec ou sans mandataire ; locataire professionnel en nom propre, société d'exercice, société en cours de constitution ou association.
- Les locaux et leur destination : adresse, copropriété, description, activité autorisée, plaque professionnelle, exercice avec des associés ou collaborateurs, non-concurrence du bailleur.
- La durée : six ans ou plus, congé du locataire à tout moment, congé du bailleur en fin de bail, reconduction tacite, préavis réduit en cas de décès, d'invalidité ou de retraite, option pour le statut des baux commerciaux.
- Le loyer : montant et périodicité, TVA en option, révision annuelle ou triennale sur l'ILAT, franchise de loyer.
- Les charges : provision régularisée, forfait ou loyer charges comprises, taxe foncière, grosses réparations, pénalités de retard.
- Les travaux et les diagnostics : aménagements du locataire, accessibilité, DPE, état des risques, amiante.
- Les garanties : dépôt de garantie, assurances, cession et sous-location, clause résolutoire.
- Les annexes : état des lieux, acte de caution solidaire conforme à l'article 2297 du code civil.
Les pièges à éviter
- Signer un bail professionnel pour une activité commerciale. Le juge requalifie le contrat en bail commercial, avec le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction que le bailleur pensait écarter.
- Prévoir une durée de trois ans. Elle est portée d'office à six ans : le bailleur qui comptait récupérer ses locaux plus tôt ne le peut pas.
- Oublier l'état des lieux d'entrée. Sans lui, il devient très difficile d'imputer des dégradations au locataire en fin de bail.
- Laisser les charges dans le flou. À défaut de clause, le bailleur supporte ce qu'il n'a pas expressément mis à la charge du locataire, taxe foncière comprise.
- Omettre la clause d'indexation. Le loyer reste alors figé pendant six ans, et souvent bien au-delà en cas de reconduction.
- Ignorer la cession au successeur. Un professionnel qui ne peut pas transmettre son bail perd une partie de la valeur de sa patientèle ou de sa clientèle au moment de partir.
- Faire signer une caution sans la mention requise. Depuis la réforme de 2022, la caution personne physique doit apposer elle-même la mention prévue par l'article 2297 du code civil, faute de quoi son engagement est fragilisé.
Rédiger votre bail professionnel avec Contract-Factory
Notre formulaire vous guide question par question : qui loue, quels locaux, pour quelle activité, à quel prix, avec quelles garanties. Chaque option est expliquée, et le contrat se construit sous vos yeux à mesure que vous répondez. Les clauses qui ne vous concernent pas disparaissent ; celles que vous choisissez s'adaptent à votre situation.Vous téléchargez votre bail au format Word, librement modifiable, et au format PDF, prêt à signer, avec ses annexes. Vous pouvez revenir sur votre document à tout moment pour le mettre à jour, sans repartir de zéro.
Un bail professionnel complet en 10 minutes, conforme à l'article 57 A de la loi de 1986, avec état des lieux et acte de caution en annexe. Besoin d'une modification après coup ? Vous revenez sur votre formulaire et le contrat se met à jour.
Commencer mon bail professionnel
À retenir sur le bail professionnel
Le bail professionnel est le contrat naturel des professions libérales et des activités civiles. Il repose sur un équilibre simple : six ans minimum pour le bailleur, la liberté de partir à tout moment pour le locataire, moyennant un préavis de six mois de part et d'autre.Retenez trois repères. Le contrat doit être écrit et accompagné d'un état des lieux d'entrée. Tout ce que la loi ne règle pas se négocie : loyer, indexation, charges, travaux, cession — un bail précis évite les litiges. Et si le locataire a besoin de stabilité, l'option pour le statut des baux commerciaux lui ouvre le droit au renouvellement.
Pour approfondir le sujet, notre guide sur le bail professionnel détaille les règles applicables et les points de négociation.
Vos questions sur le bail professionnel
Quelle est la durée d'un bail professionnel ?
Six ans au minimum. Une durée plus courte est portée de plein droit à six ans. Sans congé, le bail est reconduit pour la même durée.
Le locataire peut-il partir avant la fin du bail ?
Oui, à tout moment, avec un préavis de six mois envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le propriétaire peut-il récupérer son local ?
Oui, à la fin du bail, en donnant congé six mois avant l'échéance, sans avoir à se justifier ni à verser d'indemnité.
Le loyer d'un bail professionnel est-il encadré ?
Non. Le loyer et sa révision sont libres. L'indexation annuelle sur l'indice des loyers des activités tertiaires est la plus courante.
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, à l'entrée et à la sortie du locataire. Un modèle est fourni en annexe de votre bail.
Qui paie les charges et la taxe foncière ?
La répartition est libre. Ce que le bail ne met pas expressément à la charge du locataire reste à la charge du bailleur, taxe foncière comprise.
Un commerçant peut-il signer un bail professionnel ?
Non. Une activité commerciale, artisanale ou industrielle relève du bail commercial ; un bail professionnel signé pour une telle activité peut être requalifié.
Le bail professionnel donne-t-il droit au renouvellement ?
Non, sauf si les parties ont choisi de le soumettre au statut des baux commerciaux. Le modèle propose cette option.
Faut-il passer par un notaire ?
Non. Un bail professionnel peut être signé entre les parties, sans notaire, et son enregistrement n'est pas obligatoire.
Peut-on louer à une société en cours de création ?
Oui. Le bail est signé au nom de la société en formation, puis repris par elle après son immatriculation. Le modèle prévoit ce cas.
Six ans au minimum. Une durée plus courte est portée de plein droit à six ans. Sans congé, le bail est reconduit pour la même durée.
Le locataire peut-il partir avant la fin du bail ?
Oui, à tout moment, avec un préavis de six mois envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le propriétaire peut-il récupérer son local ?
Oui, à la fin du bail, en donnant congé six mois avant l'échéance, sans avoir à se justifier ni à verser d'indemnité.
Le loyer d'un bail professionnel est-il encadré ?
Non. Le loyer et sa révision sont libres. L'indexation annuelle sur l'indice des loyers des activités tertiaires est la plus courante.
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, à l'entrée et à la sortie du locataire. Un modèle est fourni en annexe de votre bail.
Qui paie les charges et la taxe foncière ?
La répartition est libre. Ce que le bail ne met pas expressément à la charge du locataire reste à la charge du bailleur, taxe foncière comprise.
Un commerçant peut-il signer un bail professionnel ?
Non. Une activité commerciale, artisanale ou industrielle relève du bail commercial ; un bail professionnel signé pour une telle activité peut être requalifié.
Le bail professionnel donne-t-il droit au renouvellement ?
Non, sauf si les parties ont choisi de le soumettre au statut des baux commerciaux. Le modèle propose cette option.
Faut-il passer par un notaire ?
Non. Un bail professionnel peut être signé entre les parties, sans notaire, et son enregistrement n'est pas obligatoire.
Peut-on louer à une société en cours de création ?
Oui. Le bail est signé au nom de la société en formation, puis repris par elle après son immatriculation. Le modèle prévoit ce cas.
